Der Jungbusch zwischen Hafenkante und Galerieneröffnung
Ein Spaziergang durch den Jungbusch — vom Verbindungskanal über die Beilstraße bis zur Werftstraße. Was hier seit fünfzehn Jahren passiert, ist Stadtumbau in Zeitlupe. Mit Gewinnern, Verlierern und einer Architektur, die in Schichten lesbar bleibt.
Wer den Jungbusch verstehen will, fängt am besten am Verbindungskanal an. Nicht oben an der Promenade, wo das Wohnen seit fünf Jahren ausgreift, sondern unten, auf Wasserhöhe, dort wo der Asphalt nass wird, wenn der Pegel steigt. Hier liegen seit Jahrzehnten dieselben Lastkähne — manche noch in Betrieb, manche längst Wohnboot —, hier zieht der Wind aus Nordwest die Geräusche der Verschiebebahnhöfe heran, und hier sieht man, wenn man den Kopf nach links wendet, in einer Linie die alte Mühle, einen frisch sanierten Speicher, einen Backsteinhof, der seit drei Jahren leersteht, und ein neu gebautes Wohnhaus mit Klinkerfassade, das so tut, als wäre es schon immer da gewesen.
Diese Linie, fünfhundert Meter lang, erzählt den Jungbusch der letzten fünfzehn Jahre. Wer langsam an ihr entlanggeht — und langsam heißt: dreißig Minuten für die fünfhundert Meter, mit Stehenbleiben, mit Hochsehen, mit ein paar Worten an die Leute, die hier wohnen — der hat im Grunde die ganze Reportage.
Wo der Jungbusch herkommt
Das Quartier zwischen Verbindungskanal und Innenstadt war über mehr als hundert Jahre Mannheims Hafenarbeiter:innen-Viertel. Eng gebaute Mietshäuser aus der Zeit um 1900, ausgerichtet auf die Belegschaften der Hafenbetriebe, später auch der Werften, der Lagereien, der kleinen Industrie. Im Zweiten Weltkrieg stark zerstört, in den fünfziger und sechziger Jahren teilweise wieder aufgebaut, oft mit der wenig schmeichelhaften Pragmatik dieser Bauperiode — Vierachs-Wohnblöcke mit grauen Putzfassaden, kleine Fenster, niedrige Räume.
In den siebziger und achtziger Jahren wurde der Jungbusch das, was man heute, ein bisschen vorsichtig, „migrantisch geprägtes Quartier” nennt — türkische, italienische, später auch südosteuropäische Familien zogen ein, in dieselben Wohnungen, in denen vor ihnen Hafenarbeiter:innen aus dem Pfälzer Hinterland gewohnt hatten. Die Mieten waren niedrig, die Wege zur Arbeit kurz, das Quartier hatte eine eigene, intakte Sozialstruktur — und einen Ruf, der zwischen „lebendig” und „rauh” pendelte, je nach Sprecher.
Anfang der zweitausender Jahre kippte die Stimmung. Nicht von einem Tag auf den anderen, aber sichtbar: Erst zogen Studierende der Popakademie ein, die seit 2003 in der Hafenstraße ansässig ist; dann folgten Designer:innen, Architekt:innen, kleine Werbeagenturen, die in den großen, billigen Hinterhofflächen Ateliers fanden. Dann, ungefähr ab 2012, die ersten Cafés mit Espresso-Maschinen, die mehr kosten als das Inventar des Späti nebenan. Ab 2015 die Investoren. Ab 2018 die ersten Sanierungsgewinne, die für die Altmieter:innen sichtbar wurden.
Was hier passiert, hat in Berlin Friedrichshain geheißen, in Hamburg St. Pauli, in München das Werksviertel. Wer den Begriff Gentrifizierung mag, hat ihn schon gesagt; wer ihn nicht mag, beschreibt es als „Quartiersentwicklung”. Beides ist nicht ganz falsch. Beides ist nicht ganz richtig.
Beilstraße, Werftstraße, dazwischen
Wir gehen vom Verbindungskanal die Beilstraße hoch. Auf der linken Seite, gleich am Anfang, ein neueröffnetes Café mit Klinkerfassade und einer Tafel, auf der Filterkaffee 4,80 Euro kostet. Davor stehen zwei Lastenfahrräder. Auf der rechten Seite, fünfzig Meter weiter, der türkische Lebensmittelladen, der hier seit den späten Neunzigern existiert, mit Obst- und Gemüsekisten, die bei trockenem Wetter bis auf den Bürgersteig reichen. Die zwei Welten stehen nebeneinander und tun, als wären sie sich nicht aufgefallen.
Ich frage den Mann hinter der Theke des Lebensmittelladens, ob das Geschäft noch laufe. Er zuckt mit den Schultern, sagt, es laufe schon, aber die Stammkundschaft — die alten Frauen aus der Werftstraße, die jeden Mittag mit dem Hackenporsche kamen — sei dünner geworden. Manche seien weggezogen, andere gestorben. Die Jungen, die nachkämen, kauften woanders. Er sagt das ohne Bitterkeit, mehr als Befund. Dann fragt er, ob ich etwas kaufen wolle. Ich kaufe ein Glas eingelegten Knoblauch, das ich nicht brauche, und gehe weiter.
In der Werftstraße kreuzen sich die Schichten am dichtesten. Auf der einen Seite ein vor zwei Jahren fertiggestelltes Wohnprojekt mit elf Eigentumswohnungen, dessen Klinkerfassade so präzise gemauert ist, dass sie fast wie eine grafische Zeichnung wirkt. Auf der anderen Seite ein Altbau aus den 1890ern, mit den typischen Backsteindetails der Gründerzeit — Bogen über den Fenstern, ein bisschen Stuck am Sims, ein gusseiserner Briefkasten neben der Haustür. Dazwischen, sehr unauffällig, ein schmaler Neubau aus den 1950er Jahren, zwei Stockwerke, gelblicher Putz, ein Vierkant-Treppenhaus. Drei Bauperioden auf zehn Meter Straßenfront.
Architekturgeschichtlich sind das drei verschiedene Vorstellungen davon, was Wohnen sein soll. Der Gründerzeitbau ist Repräsentation — wenig Effizienz, viel Geste, hohe Decken, dekorierter Hauseingang. Der fünfziger-Jahre-Bau ist Pragmatik — ersetze die Bombenlücke, baue billig, bringe Familien unter. Der Neubau von 2024 ist Investitionsgut — passe in den Quartierscharakter („urbanes Wohnen mit Altstadt-Patina”, wie der Bauträger formuliert hat), maximiere die vermietbare Fläche, halte die Schwelle hoch genug, dass nicht jeder einzieht. Drei Logiken, drei Zeitschichten, drei Sätze pro Quadratmeter, die nicht zueinander passen.
Die neue Galerie
An der Ecke Werftstraße/Beilstraße hat im April eine Galerie eröffnet, die ich aus dem hessischen Kunstbetrieb kannte und nicht im Jungbusch erwartet hätte. Sie heißt nicht Galerie, sie heißt „Projektraum”, was in Galerie-Sprache ungefähr bedeutet: noch nicht etabliert, aber auf gutem Weg. Der Eröffnungsabend war im April voll, ich war nicht dort, aber zwei Bekannte berichteten — viel Heidelberger Kunstpublikum, einige Mannheimer Sammler:innen, ein paar Künstler:innen aus der Karlsruher Hochschule. Der Besitzer, ein Galerist Mitte Dreißig, hat mir am Telefon erzählt, er habe sich bewusst für den Jungbusch entschieden, weil hier „noch etwas möglich” sei. „Was möglich?”, habe ich gefragt. „Räume zu bezahlbaren Preisen”, war die Antwort. Es klang ehrlich.
Ob diese Galerie in fünf Jahren noch hier ist, weiß man nicht. Ob das Quartier in fünf Jahren noch dieselben Räume hat, weiß man auch nicht.
Der Jungbusch ist gerade das, was die Stadtplanung „in Veränderung” nennt — und das, was die Bewohner:innen „im Übergang” nennen. Es ist nicht dasselbe.
Wer hier gewinnt
Wer den Wandel als Geschichte erzählen will, muss zwei Bilanzen aufmachen.
Die erste ist die der Eigentümer:innen der Altbestand-Mietshäuser, die in den vergangenen Jahren saniert haben — energetische Modernisierung, Dachausbau, manchmal ein zusätzliches Stockwerk —, und die ihre Mieten dabei verdoppelt, in einzelnen Fällen fast verdreifacht haben. Das ist das eine Drittel der Bewohner:innen, das durch den Wandel objektiv gewinnt. Die Vermieter:innen, die Wohneigentumsbesitzer:innen, die wenigen Alteingesessenen, die ihr Haus rechtzeitig verkauft haben.
Die zweite ist die der Bestandsmieter:innen ohne Eigentum, deren Lebenshaltungskosten in diesem Quartier sich in fünfzehn Jahren ungefähr verdoppelt haben — die Miete, ganz langsam, aber stetig, durch Modernisierungsumlagen; die Lebenshaltung im Alltag, durch die Verteuerung des Quartiers (das Brot, der Kaffee, der Friseur). Wer hier 2010 für 5,80 Euro pro Quadratmeter gewohnt hat und 2026 die alte Wohnung gerade noch hält — bei 9,30 Euro Kaltmiete —, hat den Wandel an der Haushaltsrechnung. Das ist das andere Drittel.
Das mittlere Drittel — die Studierenden, die jungen Berufstätigen, die Designerinnen, die hier seit acht oder zehn Jahren wohnen — hat den Wandel mitgemacht und mitausgelöst. Sie sind, je nach Lesart, Gewinner:innen (das Quartier ist „lebendiger” geworden, was sie meinen, wenn sie es sagen) oder Verlierer:innen (sie müssen in fünf Jahren weiterziehen, weil sie sich die nächste Mieterhöhung nicht leisten können). Es ist meistens beides gleichzeitig.
Was bleibt
Architekturgeschichtlich ist der Jungbusch eines der ehrlichsten Lehrstücke, die Mannheim zu bieten hat. Hier sind alle Bauperioden des zwanzigsten Jahrhunderts gleichzeitig sichtbar, dazu der gegenwärtige Investmentbau, der sich tarnt, indem er gut tut. Die Stadt hat darauf bisher mit einer Mischung aus Quartiersmanagement, Milieuschutzsatzung und Erhaltungssatzungen reagiert — Werkzeuge, die in Berlin schon erprobt wurden und die hier offenbar funktionieren, soweit man das nach zwei Jahren Anwendung beurteilen kann. Die schlimmsten Verdrängungswellen sind ausgeblieben. Die langsamen sind unterwegs.
Ich gehe abends den Verbindungskanal wieder zurück. Auf einem der Lastkähne brennt Licht. Auf der Brücke nach Norden steht ein junges Paar und schaut ins Wasser. Hinter ihnen, am Quai, wird gerade ein Restaurant aufgebaut, das im Sommer öffnen will — Bauzaun, Plakat, ein Architekturmodell, das auf einer Staffelei hinter Glas steht. Das Modell ist hübsch. Es zeigt das Quartier in fünf Jahren.
Es zeigt nicht, wer dann noch da wohnt.